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南京中商公司动态跟踪报告:短期估值合理,长期仍有空间

发布时间:2013-03-26    研究机构:宏源证券

历史遗留问题清理接近尾声与民营机制引入提高运营效率公共振,迎业绩V形反转。正公司2013年将完全引入民营机制,对于公司经营效率指标进行严格考核。我们判断净利率未来稳态情况下将达到6%以上(零售行业平均净利率4.15%,目前公司净利率2.45%)。随着公司2013年销售和管理费用率的下降,以及毛利率进一步提升。同时,公司冗余人员辞退补偿、担保诉讼等历史遗留问题清理进程接近尾声,公司业绩将迎来V字形反转。

短期股价基本位于合理估值区间,动态PE21.3X。2013年,中心店和淮安店仍是净利润的主要贡献门店,我们假设门店净利率能够提升到4.5%,2013年公司商业部分EPS可达1.84元,若给予25倍PE,则目标价46元,当前股价已经达到43元,同时考虑到公司涉房,不可能进行定向增发,短期内对于股价诉求并不强烈,我们认为目前公司股价基本合理。

长期看公司业绩增长空间仍然巨大,城市综合体将显著贡献业绩。未来公司大型综合体项目总建筑面积可达162万平米,我们粗略测算若70%为商业出租,则出租面积可达113万平米,假设10万平米的商业物业出租可以实现5000万净利润/年,则未来成熟情况下,商业综合体大概可实现每年5.6亿元租金净利润,折合EPS约3.9元。按照可类比的香港上市公司华润置地的10XPE估值水平,这部分租金EPS折合股价39元,商业部分稳定情况下约实现EPS3元,给予20XPE,对应商业部分股价60元,则长期稳定情况下公司股价合理价位可达100元(至少2016年以后)。

盈利预测和投资建议。我们预计公司2012-2014年EPS分别为0.77、2.11和2.84元。按短期股价看,基本到达合理估值区间,但长期公司业绩改善空间仍然较大,此外多个城市综合体项目在未来长期也将为公司贡献显著业绩,长期仍然看好公司发展,维持公司“买入”评级。

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